Case Study: la valorizzazione di una Dimora Storica

In Italia, il patrimonio storico-artistico architettonico costituito dalle Dimore Storiche è parte essenziale dell’identità culturale e dell’espressione delle radici del territorio. Tuttavia tale asset class patrimoniale non sempre è una fonte di reddito ma una passività da considerare nella gestione di grandi patrimoni familiari.

La tutela di questo bene dall’usura del tempo richiede disponibilità economica e capacità di affrontare manutenzioni straordinarie, adottando una visione strategica di lungo periodo volta a preservare il valore che la Dimora Storica ha per la famiglia e per le generazioni future. La sua conservazione deve prescindere da logiche di vendita e dismissione tramite il tradizionale mercato immobiliare, usando classici parametri valutativi (metratura, prezzo al mq) ormai inadeguati. Si può incrementare il valore dell’asset Immobiliare tramite un approccio Integrato sistemico per la valorizzazione dello stesso attraverso la formulazione di un’originale “Business Idea” e che coniughi gli aspetti Architettonico, Organizzativo, Legale, Economico Finanziario e Storico.

Tale approccio è stato usato per la messa a reddito di un Palazzo sul Canal Grande, dimora storica di Venezia costruita a metà del XV secolo, di circa 3.500mq, ritratto in molti dipinti e incisioni di Jacopo De Barbari e del Canaletto. Dopo aver cercato di vendere la proprietà sul mercato immobiliare tradizionale attraverso la copertura mediatica su riviste internazionali specializzate in luxury real estate e partner di primaria importanza, è stato rilevato uno scarso interesse all’acquisto, nonostante le numerose visite effettuate. Il problema dei potenziali compratori era legato alla difficile identificazione del valore di tale asset patrimoniale, in quanto il prezzo è il fondamento del giudizio di stima. Si è dunque cercato di valorizzare la proprietà, applicando una nuova “Business Idea” basata sul cambio di destinazione d’uso e locando la Dimora Storica come immobile urbano adibito a sede di rappresentanza per attività consolari di stati esteri. Tale fattispecie rientra nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, disciplinata dall’art 42 della legge 392/1978. Questo tenendo conto del contesto esclusivo della città di Venezia, che conta ogni anno più di ventiquattro milioni di visitatori e del rifacimento ed ampliamento dell’aeroporto Marco Polo previsto entro il 2021.

Il “Business Model” è stato sviluppato rigorosamente, dal punto di vista:

• Architettonico, tenendo conto delle ristrutturazioni necessarie e ottimizzazione dei costi delle Manutenzioni Straordinarie per essere coerente con la “Business Idea”,
• Legale, per assicurarsi dei vincoli compatibili con sviluppo della “Business Idea”,
• Storico, per una piena consapevolezza della storicità e della tutela del patrimonio culturale che tale dimora esprime,
• Organizzativo, strutturando le linee di Business quali Missioni Imprenditoriali, Spazi Pubblicitari, Locazioni con i relativi costi/ricavi.
• Economico Finanziario, per ottimizzare anche la modalità d’impiego delle fonti di investimento.

La definizione di una destinazione d’uso ben precisa e coerente sia con la struttura dell’edificio sia con il contesto urbano, unitamente all’applicazione di un paradigma basato sull’analisi del possibile rendimento che la Dimora Storica è in grado di generare hanno portato a ragionare non più usando i tradizionali indicatori di stima immobiliare ma identificando il valore attuale netto di un investimento immobiliare con specifica destinazione ad uso consolare, in ipotesi di mantenimento della proprietà nel medio periodo.

 

Contributo a cura del dott. Stefano Baroncini, CEO di WeInvest International