Sono stati pubblicati i dati preliminari ISTAT sui prezzi delle abitazioni relativi al 4° trimestre 2018. L’indice dei prezzi delle abitazioni “acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,6 nei confronti dello stesso periodo del 2017 (era -0,8% nel terzo trimestre 2018). La flessione tendenziale è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa pari a -0,7% (era -1,3% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, rimangono stabili su base tendenziale mostrando una netta decelerazione rispetto al +1,6% del terzo trimestre del 2018”. I volumi di compravendita continuano a crescere (+9,3% l’incremento tendenziale registrato per il quarto trimestre del 2018 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale).

Secondo Assoimmobiliare, se si analizzano poi gli investimenti corporate in Italia, emerge che il volume delle transazioni è stato di 8,6 miliardi di euro (contro gli 11 miliardi del 2017), rappresentati soprattutto da cespiti direzionali e commerciali. In calo rispetto allo scorso anno sono gli investitori stranieri che hanno pesato il 64%  sul totale. Se si guarda ai valori di mercato, analisi fatta da esperti indipendenti, mostrano il seguente comportamento delle maggiori componenti: la direzionale si attesta a 18,039 miliardi, (47,9% del totale), quella commerciale a 5,365 miliardi (14,2%) e gli immobili residenziali a 3,577 miliardi (9,5%).

Ma quali sono le attese per il 2019?

Il contesto economico e finanziario sembra condizionare la ripresa del mercato immobiliare in Italia. Il centro studi Nomisma, ha recentemente pubblicato le proprie prospettive per il 2019. Le attese sono di una prosecuzione della crescita delle compravendite, che nel 2018 è stata del 6,5%, ma a tassi più contenuti, del 2-3%, e ancora più bassi per il 2020 e 2021  . Per quanto riguarda i prezzi, invece, non si attende ancora una ripresa e la media per l’anno in corso è ancora di una contrazione dello 0,9%.

Nomisma sottolinea come il rallentamento atteso possa diventare più o meno marcato in base alle misure di politica economica, che il governo deciderà di intraprendere e alla disponibilità del sistema bancario. Da questo punto di vista va rilevato come il contesto macro-economico per l’Italia non sia roseo. Le recenti revisioni al ribasso del Pil italiano, fatto da istituti indipendenti nazionali e non, lasciano poco spazio a sorprese positive. Le dinamiche legate ad un processo inflattivo stentano a manifestarsi, e questo è una chiara indicazione di come il dato, relativo all’aumento delle transazioni, rischi di non essere particolarmente significativo per l’espansione del mercato immobiliare.

Il mercato è in una fase di sostanziale stabilità  con alcune asset class – residenze per anziani e logistica – che crescono molto su tutto il territorio nazionale, la prima come naturale conseguenza dell’invecchiamento demografico e la seconda per la modifica delle abitudini dei consumatori.

Le principali città, dove c’è più domanda, si difendono bene per tutte le destinazioni e l’offerta si sta alzando di qualità. Pesano ancora le scorte della crisi del 2011-2012 in mercati meno reattivi (le zone rurali, le piccole città e alcune periferie) e questo di fatto incide sui numeri statistici.

Anche il Europa non si colgono  particolari segnali di forza, trovandosi il settore nella parte finale del ciclo. Le prospettive per il 2019 rimangono positive, ma più caute e in calo  rispetto a quelle dell’anno precedente.

In base ad uno studio fatto da PwC ( https://www.pwc.com/gx/en/industries/financial-services/asset-management/emerging-trends-real-estate/europe-2019.html), circa il 50% degli intervistati si aspetta che i prezzi rimangano stabili, anche se le valutazioni hanno raggiunto un livello di picco. Le motivazioni non sono da ascriversi tanto al contesto macro quanto alla durata del ciclo di ripresa dei valori immobiliari. La Brexit è percepita come il rischio maggiore anche se il sondaggio mostra come l’instabilità politica, a livello nazionale, non sia più considerate un rischio elevato, come lo era stato negli anni precedenti.

L’80% degli intervistati rimane preoccupata per l’instabilità politica a livello internazionale.

Sempre dalla stessa ricerca emerge che la città che viene identificata dagli intervistati come la migliore per investimenti e sviluppo nel settore immobiliare, tenendo conto sia della liquidità del mercato che dei prezzi, è Lisbona. Le città tedesche rimangono sempre tra le migliori dieci località in termini di opportunità, nonostante il valore degli immobili sia alto. Quest’ultimo aspetto non va trascurato poiché, visto l’andamento dei prezzi nelle maggiori città europee, il problema  di come impiegare il capitale in modo efficiente e far in modo che questo generi flussi di cassa congrui, non è trascurabile.

Sul settore immobiliare nel suo complesso, risulta interessante uno studio fatto da Nuveen Real Estate, società attiva nella gestione degli investimenti immobiliari, sui cinque mega trend demografici che il settore del real estate non può ignorare: l’urbanizzazione, lo spostamento del potere economico da ovest, l’ascesa della classe media, l’invecchiamento demografico e la tecnologia. Per quanto riguarda l’urbanizzazione , la popolazione urbana dell’area dell’Asia-Pacifico aumenterà di 825 milioni nei 20 anni dal 2010 al 2030; più del doppio rispetto all’attuale popolazione degli Stati Uniti”. Sempre dal 2030 “il contributo alla produzione globale da parte dell’area dell’Asia-Pacifico sarà maggiore di quello di Europa e Nord America messe insieme”. L’ascesa globale della classe media nel 2030 sarà più che raddoppiata a livello mondiale rispetto al 2011, mentre l’invecchiamento della popolazione mondiale (persone sopra i 64 anni) sta crescendo, e tra 11 anni passerà dall’8% al 12% del totale. Un ruolo importante nel settore lo sta avendo anche la tecnologia che ha “contribuito  a creare un “villaggio” globale interconnesso”.  I prossimi dieci anni risulterebbero così essere particolarmente sfidanti per il settore e, contemporaneamente, forieri di innovamento.