Le persone che abitano nei centri cittadini possono maggiormente percepire e raccontare l’identità di un luogo che ha radici storiche a volte antichissime e il cui tessuto imprenditoriale un tempo era fondato su artigiani e botteghe. Oggi alcuni centri storici, che in tempi passati hanno ricevuto numerosi investimenti da parte della collettività, sono invece ricchi di edifici abbandonati e vivono un progressivo spopolamento non solo residenziale ma anche da parte di imprese e delle istituzioni. Questo fenomeno crea perdite di valore, svalutando ciò che dovrebbe essere una delle immagini del Paese e un luogo di rappresentanza della città.

A riportare questa tesi è, innanzi tutto, una ricerca condotta da due docenti di urbanistica e presentata da Casa24 che analizza i principali centri storici di dieci città tra cui Trento, Udine, Pordenone, Bassano del Grappa, Conegliano, Rovereto, Vicenza, Treviso, Mantova e Brescia. Comuni con meno di 200mila abitanti, caratterizzati dalla presenza di un centro storico in cui vengono mappate quote considerevoli di patrimonio residenziale disabitato o non utilizzato. Il dato, per assumere rilevanza statistica, è stato storicamente confrontato con i censimenti Istat del 1991 e il 2011.

Lo scenario fotografato dimostra che in alcune città italiane la situazione è maggiormente complicata. A Ferrara, nel periodo di tempo osservato, la percentuale degli alloggi inutilizzati è passata dal 9,1% al 24,6%. È cioè letteralmente triplicata. Si è stimato che degli oltre 13mila alloggi inutilizzati, le perdite di valore ammontino ad almeno 1,8 miliardi. Tali stime sono state ottenute moltiplicando per una superficie media di 90mq e un valore prudenziale unitario di 1.500 euro.  La ricerca prende in analisi anche le porzioni di centro storico interessate da vincoli e limitazioni alla viabilità come le aree Ztl. In questo caso la percentuale di alloggi inutilizzati aumenta maggiormente, con alcuni picchi (Treviso e Udine). Complice anche il numero limitato di parcheggi e la scarsa accessibilità.

Per arrivare a un’analisi capillare è stato allargato il punto di osservazione attraverso una ricerca condotta da Ancsa, l’Associazione nazionale centri storico-artistici, con la collaborazione del Cresme su una mappatura di 109 capoluoghi di provincia italiani. Ciò che viene rilevato da un lato conferma quanto precedentemente riportato, dall’altro fotografa un trend di trasformazione del centro storico di alcune città italiane in un punto di convergenza turistica guidato da attori e fenomeni globali con radici estere (voli low cost e mercato di affitti privati) che crea concentrazione e crescita nei valori del mercato immobiliare e dei prezzi al metro quadro, anche negli edifici di pregio e concentra lo sviluppo turistico in alcune zone delle città che i comuni fanno fatica a controllare in termini di flussi.

Occorre dunque lavorare per identificare gli strumenti di governance atti a riequilibrare la gestione dei flussi turistici e per attivare delle operazioni di manutenzione e conservazione delle strutture del centro storico, riducendo lo spopolamento e avviando politiche di sostegno alla residenzialità. Finora, per rivitalizzare i centri storici, sono stati effettuati investimenti atti a incrementare la presenza di locali e attività produttive e artigiane molto specializzate con la conseguenza di un incremento di circolazione nella fascia serale e nel weekend.

Serve altresì promuovere delle politiche di gestione e valorizzazione dei palazzi e delle abitazioni di quei centri storici i cui progetti di ristrutturazione sono spesso limitati, a causa del loro valore storico e artistico, e che li rende meno appetibili per l’acquirente medio. Questo per riequilibrare e mettere a fattor comune la urbanizzazione di centri storici e periferie, evitando la creazione di antitesi.