Il Mercato Immobiliare Cinese: qualche riflessione
A maggio 2016 il prezzo medio dei terreni edificabili rilevato in molte città cinesi è stato di 3.100 yuan per metro quadro, pari a circa 416 euro. Un numero impressionante ma non anomalo tenendo conto che, secondo le stime del Wall Street Journal, il prezzo medio per metro quadro degli appezzamenti è aumentato di oltre il 50% nei primi cinque mesi del 2016, rispetto all’anno scorso. Esistono differenze di volatilità nei prezzi tra città a minore densità (+5% rispetto allo scorso anno) e quelle a maggiore densità dove i rincari dei prezzi vanno dal 19% al 53%.
I dati forniti da Centaline Property mostrano che a partire da Giugno 2015 i cosiddetti “land kings” ovvero imprese che pagano oltre 1,5 miliardi di yuan per un appezzamento, hanno speso circa 328,8 miliardi di yuan in investimenti immobiliari. I dati del Ministero delle Finanze cinese mostrano che nei primi cinque mesi del 2016 le vendite di terreni di proprietà del governo hanno realizzando un utile pari a 1,17 miliardi di yuan; un aumento dell’8,3% rispetto allo scorso anno. Queste compravendite hanno riacceso il dibattito pubblico sulla necessità di ridurre l’influenza di possedimenti statali per diminuire gli investimenti speculativi. Attualmente, alcuni terreni risultano costare più di appartamenti interamente arredati in zone limitrofe. A Suzhou, città vicino a Shangai con 1,1 milioni di abitanti, le vendite di terreni edificabili nei primi cinque mesi del 2016 hanno superato il totale delle vendite dello scorso anno, con un raddoppiamento dei prezzi medi di acquisto.
La seguente figura mostra che la maggior parte degli acquirenti dei lotti più costosi è rappresentata da imprese di proprietà statale.
La Cinda Real Estate ha speso oltre 35 miliardi di yuan in terreni edificabili durante il 2015, incrementando il proprio indebitamento oltre tre volte il patrimonio netto per finanziare gli acquisti. Tuttavia, tramite bond statali, ha raccolto 3 miliari di yuan con finanziamenti obbligazionari al 5,5%. La Logan Property Holdings Co. Ha acquistato per 14,1 miliardi di yuan un terreno edificabile a Shenzen. La Poly Real Estate, compagnia di costruzioni statale, ha acquistato in maggio un terreno edificabile in un sobborgo di Shangai per 5,5 miliardi di yuan, pagando circa 44.000 yuan a metro quadro. Una partecipata del China Gezhouba Group, gruppo di costruzione di centrali elettriche e dighe di proprietà dello stato, ha acquistato un terreno edificabile a Nanjing per 3,3 miliardi di yuan. Un’altra impresa statale di costruzione di dighe, la Power Construction Corp of China, ha acquistato tramite joint ventures, un terreno a Shenzhen per 8,3 miliardi di yuan.
Durante la precedente bolla sul mercato immobiliare avvenuta nel periodo 2005 – 2011 i “land kings” hanno lasciato interi “quartieri fantasma” di appartamenti invenduti in tutto il paese. Al fine di evitare repliche di tale scenario, il governo cinese sta cercando di controllare i prezzi che si sono gonfiati a causa di guerre d’offerta e aste immobiliari. I terreni vengono usati principalmente come garanzie di debito dunque una loro perdita di valore repentina potrebbe generare insolvenza e creare un’ondata di crediti in sofferenza. Sorge la preoccupazione verso quelle imprese finanziarie con minore esperienza nell’ambito edile che stanno considerando i terreni un’opportunità di arbitraggio. Dopo aver vinto un asta, tali imprese con accesso a finanziamenti agevolati possono richiedere un prestito usando i terreni come garanzie e usando la garanzia per concedere un prestito edilizio a maggior tasso di interesse alle agenzie immobiliari, erodendone i margini di profitto. Alcune manovre per ridurre l’eccesso di case invendute nelle città più piccole, quali riduzioni dei tassi di interesse e facilitazioni di accesso a mutui, cercano di perseguire un incremento nella domanda di appartamenti nelle città più popolose.