La trasmissione di beni immobili nelle successioni ereditarie

L‘imposta sulle successioni e donazioni colpisce il trasferimento della proprietà e di altri diritti su beni immobili e mobili, a seguito della morte del titolare. Viene calcolata dall’Agenzia delle Entrate in base alla dichiarazione di successione che deve essere presentata entro 12 mesi dall’apertura della successione dalle persone che ricevono in eredità i beni: eredi, legatari, esecutori testamentari e trust.

Sono esentati dalla presentazione il coniuge, i figli, i genitori e gli altri parenti in linea retta quando l’asse ereditario non supera € 100.000,00 e non comprende beni immobili dove, per patrimonio immobiliare si fa riferimento a beni immobili di qualsiasi tipo: fabbricati (case, negozi, immobili strumentali) terreni agricoli o edificabili.

L’imposta sulle successioni e donazioni viene calcolata seguendo le franchigie e le aliquote previste per legge che sono ricondotte nel seguente schema:

• coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori e, in generale, ascendenti e discendenti): 4%, con franchigia fino a € 1.000.000,00 di valore dell’eredità per ciascuno;
• fratelli e sorelle, 6%, con franchigia di € 100.000,00;
• altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado: 6% senza franchigia;
• tutti gli altri soggetti, 8% senza franchigia.

Oltre a queste, in caso di successione di beni immobili sono dovute le imposte ipotecaria e catastale, nella misura rispettiva del 2% e dell’1%, a meno che non vi siano le condizioni per usufruire delle agevolazioni relative alla c.d. “prima casa”. In questo scenario le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di € 200,00 ma non esistono benefici per quanto attiene l’applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni.

Nella Legge di Stabilità 2015 era stato previsto un Disegno di Legge che comportasse un innalzamento delle aliquote dal 4 al 5% per i parenti in linea retta, dal 6 all’8% per gli altri congiunti e al 10% per gli ereditari stranieri e un abbassamento della franchigia dall’attuale milione per coniuge e figli ad un valore compreso tra 200 e 300 mila euro, e per i fratelli e sorelle da 100 mila a 30 mila euro. Attualmente, questa ipotesi non è stata tramutata in legge.

Tuttavia, in caso di un aumento delle imposte di donazione e successione, la pianificazione successoria del patrimonio immobiliare rimane delicata. Attualmente, il metodo più comunemente utilizzato per anticipare la tassazione sugli immobili avviene attraverso la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto. Tale tipologia di donazione è un atto patrimoniale che consente al donante di riservarsi l’usufrutto su un immobile a proprio vantaggio, donando la nuda proprietà. L’unica limitazione a tale atto risiede nella verifica di non sussistenza di una lesione della quota riservata per legge ai legittimari.

Nella donazione con riserva di usufrutto il donante si riserva l’usufrutto del bene immobile che intende donare mentre è in vita, mantenendo, ad esempio, il diritto di abitarlo o di concederlo in locazione. Il donatario in tal caso riceve la nuda proprietà dei beni donati, essendo riservato al donante l’usufrutto di tali beni. Tale atto patrimoniale presenta alcuni immediati vantaggi fiscali. Innanzi tutto, in caso di superamento delle franchigie, l’imposta di successione e donazione viene calcolata non sul valore della piena proprietà ma su quello della nuda proprietà, che dipende dalla età dell’usufruttuario. Inoltre, il valore degli immobili è calcolato usando il valore catastale del bene al momento della donazione con riserva di usufrutto, senza possibilità di rivalutazioni future.

Successivamente alla morte del donante avviene la riunione dell’usufrutto alla nuda proprietà che non sconta alcun pagamento d’imposta.

Questo perché gli immobili oggetto di usufrutto restano estranei all’asse ereditario e, data la natura temporanea dell’usufrutto, l’acquisto della piena proprietà in capo al nudo proprietario avviene non per effetto di una successione ereditaria ma quale effetto automatico dell’estinzione dell’usufrutto e della correlativa consolidazione del diritto di proprietà pieno in capo al nudo proprietario. Ciò implica la non formazione di un nuovo diritto patrimoniale, in quanto la riunione dei due diritti non è un trasferimento di proprietà nel senso tecnico del termine e non è dunque ricompreso nelle fattispecie ereditarie. Pertanto l’atto non è soggetto a imposta sulle successioni e donazioni.